L’ANCIENNE CURE DE MONESTIER D’AMBEL
HISTOIRE
S’il est connu que l’église, d’architecture romane à l’origine, détruite partiellement, a été reconstruite en 1660. La date de construction de la cure est inconnue.
En 1794 Ambel et Monestier ne faisait qu’une seule commune.
En 1801, les deux communes se séparent.
La cure, désaffectée par le clergé, a été dernièrement occupé de 1969 à 2000 puis de 2003 à 2010 par des particuliers
DESCRIPTION
La cure est un bâtiment élevé sur trois niveaux.
Il est composé d’un rez de chaussée de 57 m2 et d’une cave non enterrée de 20m2. Les pièces sont voutées et la hauteur inférieure à 2.20m.
Le 1er étage fait 85 m2 au sol, composé de trois pièces, un wc, une salle de bain.
Au 2ème étage les combles ne sont pas isolées.
UN PATRIMOINE MUNICIPAL INOCCUPE
En 2011, le conseil municipal s’est penché sur le devenir de la cure et a pris l’avis de plusieurs experts pour étudier les différentes options possibles. La mise en location par la commune étant impossible en l’état.
- Evaluation des travaux et leur montant pour mettre en état le bâtiment en vue d’une location et recherche de subventions. (« Habitat et développement »)
a) Si convention acceptée par le département pour un habitat social (ce qui semblait déjà difficile par rapport au secteur géographique) :
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Montant des travaux 203 000€ hors assainissement Part communale investie 60 000€ Subventions sous conditions 1 500€ Emprunt complémentaire sous conditions 140 000€ sur 25 ans à 3.6% soit une annuité de 8 587€ -
- Loyer attendu plafonné
8 280€ -
b) Si réalisation de gîte touristique communal
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Montant des travaux 203 000€ hors assainissement Part communale investie 60 000€ Subventions sous conditions 20 000€ Emprunt complémentaire 140 000€ sur 25 ans à 3.6% soit une annuité de 8 587€ Mise à disposition des touristes et entretien Absence de personnel municipal. Bonne volonté d’un habitant ? Indemnisation ? Loyer attendu En fonction de la demande et de la période
2 Evaluation de la valeur vénale minimale du bien par les services fiscaux, en vue d’une vente en l’état : 49 700€.
3 Intervention d’une agence immobilière, en vue d’une vente en l’état : 120 000€ maximum hors frais d’agence.
4 Exposition des finances et des projets en conseil municipal en dépenses : les travaux de réseaux d’eau engagées pour 180 000€ hors subvention, les recettes : produit de l’eau pour 2430€/an et impôts pour 4000€/an. Décision de réunir la population.
5 Réunion publique le 19 août 2011 : 20 à 25 personnes présentes ; débat animé, vote à main levée pour la conservation de la cure en l’état.
En 2015 ; le conseil municipal, préoccupé par ce bâtiment communal vide et non entretenu décide de faire réaliser une étude de faisabilité en vue de rénovation auprès du Conseil Architecture Urbanisme Environnement. (Bureau conseil auprès des collectivités). Et d’ouvrir les possibilités à d’autres usages qu’habitation. Des contacts sont pris auprès de l’ADAP de l’AGEDEN, de la région, de la préfecture. En 2016, le CAUE a remis à jour le diagnostic de la première étude.
| Montant des travaux | De 213 000 à 280 000€ |
| Honoraires maîtrise d’œuvre | 12% |
| Etudes complémentaires, diagnostics… | A chiffrer |
Précisions énoncées : « le bâtiment présentant des contraintes en terme de redistribution des espaces, il semble opportun de n’envisager sa rénovation qu’en tant que logement. Sa reconversion en bureau et espace d’accueil du public implique une gestion de contraintes fortes. »
En 2018 une consultation auprès des habitants est lancée. 6 réponses par courriel et 5 par papier ont été réceptionnées en mairie.
Sur ces 11 réponses, 5 sont pour la vente ; 3 pour la conservation avec des propositions de réhabilitation pour du logement ; 3 ne se prononcent pas et/ou font des propositions d’usages divers possibles.
A ce jour, 2019 :
Monestier d’Ambel compte 31 électeurs ; 23 habitants dont 1 actif sur la commune. 13 personnes sont présentes toute l’année.
Le budget prévisionnel d’investissement de la commune s’élève cette année à 148 500€.
Environ 105 000€ sont engagés pour les décisions prises, pour lesquelles 16 400€ de subvention sont attendues, le « reste » est prévu pour des projets d’aménagement et des achats nécessaires pour la commune mais non encore devisés.
La commune n’a pas d’emprunt en cours de remboursement.
- Hypothèse réhabilitation pour location annuelle
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Montant des travaux TTC 250 000€ (moyenne) Honoraires maîtrise d’œuvre TTC 35 000€ (14%) Diagnostics TTC 2000€ Total 287 000€ Part communale investie Entre 10 000 et 50 000€ Subventions 20% sous conditions 57 000€ Emprunt nécessaire sous condition d’acceptation 180 000 à 220 000€ sur 30 ans à 1.8% soit une annuité entre 7764€ et 9492€ Frais d’agence éventuellement 7% du loyer, environ 400€ + frais dossier et recherche locataire, variables suivant les agences Loyer attendu 9600€ (800*12)
Remarques:
L’emprunt sera à payer en cours des travaux. Le loyer ne sera perçu qu’une fois les travaux terminés. Les recettes ne tiennent pas compte d’absence de locataire. Le budget communal d’investissement est amoindri et les possibilités d’emprunt complémentaire peu réalisables. En l’absence de personnel communal, La gestion de l’habitation est confiée à un habitant de la commune bénévole ou indemnisé, ou déléguée à une agence rémunérée. Une assurance est à conserver, la taxe foncière à payer.
Les réparations éventuelles à charge du propriétaire : la commune, à réaliser.
2 Hypothèse réhabilitation pour location saisonnière
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Dépenses Identiques au tableau précédent (deux appartements n’étant pas préconisés par les études) Recettes En fonction des périodes et de la demande Gestion Réalisée par un habitant bénévole ou indemnisé ou déléguée à une agence rémunérée.
Même remarque que précédemment. En complément : il sera nécessaire de meubler l’appartement. Ménage, état des lieux, remise des clés confiés à l’agence ?
3 Hypothèse vente
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Formalité Avis des services fiscaux à solliciter Dépenses Diagnostics divers 1000€ Dépenses Assainissement à mettre aux normes ou à déduire du prix de vente. Dépenses Evaluation (350€ par un notaire) ou agence Recettes attendues à faire réaliser par notaire ou agence
4 Hypothèse statu quo (ne rien faire) : Dégradation et risque de travaux d’urgence
5 Hypothèse déconstruction : Evite des questions d’entretien ou de sécurité du bâtiment actuel. Travaux à faire deviser. Réflexion à tenir sur l’aménagement de l’espace dégagé.
Rapport d’étape ; présenté au conseil municipal du 09 août 2019
